Depuis janvier 2024, une réforme fiscale et administrative est venue bouleverser les conditions d’achat immobilier en Israël, notamment pour les étrangers. Entre augmentation des taxes et nouvelles exigences, il devient essentiel de comprendre les impacts réels avant d’investir.

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1. Un durcissement ciblé pour les non-résidents

La réforme de 2024 vise clairement à freiner les investissements étrangers spéculatifs sur le marché immobilier. Jusqu’alors, il était relativement simple pour un non-résident d’acquérir un bien en Israël, souvent à des fins locatives ou de placement.

Désormais, les règles du jeu changent :

• Taxe d’acquisition plus élevée : les étrangers sont désormais soumis à un barème fiscal moins favorable, avec des taux pouvant atteindre 8 à 10 % dès le premier shekel, contre des réductions possibles pour les résidents israéliens.

• Preuves de présence exigées : pour bénéficier de conditions plus avantageuses, le non-résident devra démontrer un lien réel avec Israël, comme une présence physique prolongée ou une demande d’Alyah en cours.

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2. Des obligations administratives renforcées

Au-delà de l’aspect fiscal, l’administration israélienne impose désormais des formalités plus strictes aux acheteurs étrangers :

• Déclaration d’origine des fonds plus détaillée (pour lutter contre le blanchiment).

• Attestation fiscale du pays d’origine obligatoire.

• Désignation d’un représentant fiscal basé en Israël pour tout étranger achetant un bien.

Ces nouvelles obligations visent à renforcer la transparence des transactions immobilières et à mieux encadrer les opérations transfrontalières.

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3. Ce que dit la loi

Extrait officiel – Loi de Finances 2024

« À compter du 1er janvier 2024, le barème de la מס רכישה (taxe d’acquisition) est ajusté pour favoriser les primo-accédants résidents israéliens et dissuader les investissements multiples. Des obligations renforcées sont imposées aux non-résidents afin de bénéficier des taux réduits, incluant une vérification de présence physique en Israël. »

(Source : Ministère des Finances – רשות המיסים)

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4. Quelles conséquences concrètes ?

Pour les étrangers, cela signifie qu’acheter en Israël coûte désormais plus cher et nécessite une vraie préparation juridique et fiscale.

Pour les résidents israéliens, notamment les Olim Hadashim (nouveaux immigrants), la réforme peut être favorable, à condition de respecter les délais d’installation et les critères.

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Conclusion : anticiper, comprendre, s’entourer

Dans ce contexte en évolution rapide, il devient indispensable de se faire accompagner par un professionnel du droit israélien pour sécuriser son achat.

La moindre erreur administrative ou fiscale peut entraîner des surcoûts importants, voire des blocages de l’achat.